Poznámka autora článku ze dne 1.6.2013: V souvislosti s rekodifikací soukromého práva je nutno upozornit na skutečnost, že dosavadní samostatná úprava vlastnictví bytů v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, byla začleněna do nového občanského zákoníku. Původní zákon č. 72/1994 Sb. bude zrušen. NOZ se budeme všichni řídit již od 1.1.2014. Změny se týkají úpravy některých dílčích otázek. Např. společenství vlastníků jednotek vznikne založením, nikoliv ex lege tedy ze zákona, prohlášení vlastníka nelze po zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu prohlásit za neplatné a podobně. Více na http://www.rapravo.cz/vlastnictvi-bytu-neboli-bytove-spoluvlastnictvi

Článek ze dne 1.3.2011. Zákon č. 72/1994 Sb. v platném znění tzv. zákon o vlastnictví bytů

Stručný úvod do problematiky

Podle § 125 odst. 1 občanského zákoníku upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám zvláštní zákon. Tímto zvláštním zákonem je zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) v platném znění. Jak z názvu zákona vyplývá, zákon se vztahuje na byty, a to jak družstevní, tak i nedružstevní a dále se vztahuje i na nebytové prostory. Zákon vymezuje byty a nebytové prostory jako jednotky s tím, že právní vztahy k těmto jednotkám se řídí, pokud není v zákoně stanoveno jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí (§ 3 odst. 2).

Tento zákon lze použít pouze v případech, jsou-li v budově alespoň dvě jednotky:
- dva byty,
- dva samostatné nebytové prostory,
- jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.

Slovy zákona, spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.
Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí tzn. že občanský zákoník se použije pouze v případech podílového spoluvlastnictví k jednotce; v ostatních případech se pro spoluvlastnictví použijí ustanovení tohoto zákona o vlastnictví bytů. Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí (§ 3 odst. 1, 2).

Pokud se tedy týká těchto dalších právních předpisů, pak:
- pro nájem a podnájem bytu se použijí příslušná ustanovení občanského zákoníku,
- stejně tak se použije občanský zákoník v souvislosti se zajištěním nájemného zástavním právem k movitým věcem a dále v souvislosti s předkupním právem k jednotce
- pro nájem a podnájem nebytového prostoru však již platí zvláštní zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů
- při použití zákona o vlastnictví bytů se setkáme rovněž se zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (tzv. katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, zákonem č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů (tzv. obchodní zákoník - převod členského podílu v bytových družstvech), nebo zákonem č. 183/2006 tzv. stavební zákon a dalšími.

Jednotlivé části zákona

V části první tohoto zákona v tzv. obecných ustanoveních jsou uvedeny předmět a rozsah úpravy zákona (§1), jsou zde vymezeny pojmy používané v tomto zákoně jako např. budova, byt, nebytový prostor, jednotka, společné části domu a další (§2), prohlášení vlastníka budovy (§4) a vznik a zánik vlastnictví jednotky (§5).

Tento zákon upravuje:

- spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.
- vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona.
- práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy

Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.

 

Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud zákon o vlastnictví bytů nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí Práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník, pokud zákon o vlastnictví bytů nestanoví jinak. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí. (§3 odst. 1 a 2). O nájmu a podnájmu bytu platí příslušná ustanovení občanského zákoníku. O nájmu a podnájmu nebytového prostoru platí zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění.

 

Vznik a zánik vlastnictví jednotky podle § 5 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona (dále jen "smlouva o výstavbě"). Vlastnictví jednotky může vzniknout i dalšími způsoby uvedenými v tomto zákoně.Vznikem vlastnictví jednotek nebo rozestavěných jednotek vzniká spoluvlastnictví společných částí domu.

 

Podle zákona č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytů a nebytových prostor, § 4 (prohlášení vlastníka budovy) určuje vlastník budovy svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)]. Prohlášení musí mít písemnou formu a je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě. Tento dokument je také možno získat na příslušném katastrálním úřadu a je rovněž důležité jej prostudovat.
 

Prohlášení vlastníka budovy musí obsahovat:
a) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí (tzv. katastrální zákon), číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení,
c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (§ 8 odst. 2),
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí,3)
f) práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek,
g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.
K prohlášení se přikládají: půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.

Včásti druhé zákona o vlastnictví bytů jsou upraveny převody vlastnictví jednotek a výkon vlastnického práva k jednotkám

Podle § 6 musí smlouva o převodu vlastnictví jednotky kromě náležitostí uvedených v § 43 a násl. občanského zákoníku obsahovat:

a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,

b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,

c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,

f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

 

Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží, popř. jejich schemata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek, jakož i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v § 22 odst. 4, 5 a 7 tohoto zákona. Pokud nedošlo k podstatné změně v charakteru jednotky, musí být zvláštní náležitosti uvedené v odstavci 1 písm. b), c), e), f) a v odstavci 2 splněny, pouze jde-li o první převod jednotky do vlastnictví.

 

Převodem vlastnictví k první jednotce za podmínek stanovených tímto zákonem se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. Ustanovení § 6 platí pro převody vlastnictví těchto jednotek obdobně (§7)

 

Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě (§8).

V § 9 zákona o vlastnictví bytů je mj. definováno společenství vlastníků jednotek. Toto společenství je právnickou osobou. Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Tato právnická osoba je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství.

 

Orgány společenství jsou:

a) shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyšší orgán společenství
b) výbor společenství jako výkonný orgán nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen "pověřený vlastník"), výbor nebo pověřený vlastník je statutárním orgánem společenství
c) další orgány podle stanov společenství.

 

Společenství se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku. Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Důležitá jsou ustanovení § 13 zákona o vlastnictví bytů, kde jsou uvedena práva a povinnosti vlastníků jednotek, a to zejména:

- vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, pokud není mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak
- vlastník jednotky je povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek oprávněných vlastníků vzniklých z neplnění této povinnosti vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ostatním vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a na věcech movitých obdobně jako zástavní právo na zajištění nájemného
- vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek.

Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě (§ 17) uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě
- pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku, je vlastník jednotky povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky
- vlastník jednotky je povinen umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot
- vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).

Pokud jsou v domě prostory a zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek (jedná se třeba o kotelny, výměníkové stanice, kryty civilní ochrany, prádelny, sušárny a zařízení provozní povahy), pak přecházejí práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy, týkající se těchto prostorů a zařízení, na vlastníky jednotek, popřípadě jejich právní nástupce nabytím vlastnictví k jednotce.

 

Zasahuje-li vlastník jednotky do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jeho výkon a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého z vlastníků nařídit prodej jednotky (§14).

Část čtvrtá zákona o vlastnictví bytů upravuje problematiku převodu a přechodu vlastnictví jednotky

S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu. Pokud je vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Vlastník jednotky je povinen oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky.

Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám (§ 20).

Část pátá zákona o vlastnictví bytů upravuje práva k pozemku.

Podle § 21 tohoto zákona jsou s vlastnictvím jednotky spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2). Nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 8 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 6).

 

Bytové družstvo, které jako vlastník bytového domu anebo nepřevedených jednotek v domě nabylo bezplatně pozemek podle § 60a zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění zákona č. 229/2001 Sb., a převádí vlastnictví k jednotce fyzické osobě, převede současně nabyvateli jednotky bezplatně spoluvlastnický podíl na uvedeném pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2).

 

Část šestá zákona o vlastnictví bytů (§ 22 a násl.) obsahuje zvláštní ustanovení o převodu vlastnictví jednotky.

Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. Po dobu jednoho roku od uplynutí této lhůty má pak nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení § 603 odst. 3 občanského zákoníku platí obdobně.

 

Výše uvedená ustanovení neplatí pro pronajaté byty nabyté do vlastnictví podle tohoto zákona nebo podle dosavadních předpisů (§ 872 odst. 7 a 8 občanského zákoníku) a nejedná se o vlastnictví bytu vzniklé podle ustanovení § 7, jestliže nájem bytu byl sjednán s vlastníkem bytu - fyzickou osobou. Uvedené lhůty neběží po dobu řízení o určení platnosti či neplatnosti nabídky. Převody jednotek bytových družstev jsou upraveny v § 23 a násl. zákona o vlastnictví bytů

Část osmá zákona o vlastnictví bytů (§30 a násl. ) obsahuje společná a přechodná ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Např. se jedná o tato ustanovení:

S vlastnickým právem k jednotce je nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k pozemku. Vznikne-li věcné právo k jednotce, vznikne současně i na spoluvlastnictví společných částí domu.

 

Pokud zákon o vlastnictví bytů nestanoví jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní vztahy vzniklé před jeho účinností podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé před účinností tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům.

 

Vlastníci bytů nebo nebytových prostorů, jimž vlastnické právo k bytu nebo nebytovému prostoru vzniklo podle dosavadních právních předpisů, se ode dne účinnosti tohoto zákona považují za vlastníky jednotek podle tohoto zákona a jsou povinni do jednoho roku ode dne účinnosti tohoto zákona uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem.

 

1.3.2011