Článek ze dne 7.7.2011

Převod nemovitosti a odpovědnost za vady

Práva kupujících a tomu odpovídající povinnosti prodávajících jsou upravena v celé řadě právních předpisů. Jedná se např. o občanský zákoník, obchodní zákoník, zákon o ochraně spotřebitele, zákon o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru, zákon o odpovědnosti za škodu způsobenou vadou, zákon o cenách, zákon o obecné bezpečnosti výrobků, zákon o živnostenském podnikání, zákon o pohonných hmotách, zákon o potravinách a tabákových výrobcích, zákon o ochraně veřejného zdraví a podobně.

V občanském zákoníku (40/1964 Sb.) je dpovědnost za vady upravena následujícím způsobem:

I/  § 499 - § 510 - zákonná odpovědnost za vady

II/ § 596 - 600 - odpovědnost v případě závazkových typů (koupě, prodej tj. kupní smlouva)

III/ § 612 - 627 - prodej zboží v obchodě a odpovědnost za vady

Kromě OZ je tato problematika rovněž blíže upravena v zákoně o ochraně spotřebitele.

Odpovědnost za vady se tak běžně dělí na odpovědnost:

1. zákonnou - § 499 an. OZ - jedná se o vady v době plnění, v případě úplatného převodu tj. koupě, směna, smlouva o dílo (nevztahuje se tedy např. na darovací smlouvu)

2. záruční - § 502 - vady, které se vyskytly až po okamžiku plnění do určité doby, buď stanovené nebo sjednané mezi osobami.

V tomto článku se však záruční dobou blíže zabývat nebudeme.

Podle § 499 OZ platí, že kdo přenechá jinému věc za úplatu, odpovídá za to, že věc v době plnění má vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, že je ji možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co účastníci ujednali, a že věc nemá právní vady.
 

Nejprve je nutné zdůraznit, že se jedná o vady, které se na věci vyskytly v době plnění. Není tedy možné zaměňovat tyto vady za ty, které se vyskytly až v době po plnění, kdy se již jedná o tzv. záruční dobu. Je nutno také podotknout, že odpovědnost za vady je tzv. odpovědnost objektivní. Nezáleží na tom, zda prodávající věděl či nevěděl o tom, zda věc má vady. Z uvedeného ustanovení občanského zákoníku vyplývá základní dělení vad věci, a to na vady faktické např. se jedná o nedostatek obvyklých vlastností věci a na vady právní tzn. nedostatky v oprávnění nabyvatele věci, v našem případě věci nemovité.
 

Podle §500 OZ platí, že jde-li o vady zjevné nebo o vady, které lze zjistit z příslušné evidence nemovitostí, nelze uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady. Ovšem v případě, že zcizitel výslovně nabyvatele ujistil, že věc je bez jakýchkoli vad, pak je možno nárok z odpovědnosti za vady uplatnit.
 

Z uvedeného vyplývá, že zákoník rozlišuje rovněž vady zjevné, které lze při běžné opatrnosti zjistit a vady, které nejsou zjevné - jedná se o tzv. skryté vady. Až na výše uvedené výjimky zcizitel za vady zjevné neodpovídá. Pro případ, kdy dochází k převodu nemovitosti je však důležité, že neodpovídá ani za vady, které lze zjistit z evidence nemovitostí. Proto se prakticky ve všech smlouvách objevuje ujednání, kdy jedna strana vůči druhé prohlašuje, že převáděná věc, v našem případě nemovitost, nemá žádná faktické ani právní vady. Je však nutno podotknout, že např. ne všechna věcná břemena jsou z evidence nemovitostí, v našem případě z katastru nemovitostí, zjistitelná viz zákon č. 79/1957 Sb. Totéž platí i pro některá zástavní práva např. vznikne-li zástavní právo rozhodnutím správcem daně. Do evidence nemovitostí se také nezapisují tzv. liniové stavby. 
 

Důležité je také ustanovení § 501 OZ, podle kterého pokud zcizitel přenechá věc nabyvateli tak jak stojí a leží (tj. věci se převádí úhrnně, nikoli jako věci určené individuálně), neodpovídá za vady takové věci, ledaže věc nemá vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo kterou si nabyvatel výslovně vymínil. Pokud tedy věc tyto vlastnosti např. výslovně vymíněné nemá, odpovědnost za vady lze opět uplatnit. I s těmito ujednáními, že se nemovitost převádí tak, jak stojí a leží, se v kupních a jiných smlouvách o převodech nemovitostí setkáváme.
 

Dohodou nebo jednostranným prohlášením lze odpovědnost za vady pouze rozšířit. To platí jak v případě vad, které existovaly v době plnění, tak i v případě vad, které se objevily až poté, co bylo plněno.
 

Závěrem tak lze stručně shrnout to, co bylo zmíněno výše. Odpovědnost za vady je vyloučena tehdy, pokud:

- věc má vady zjevné (ledaže by prodávající výslovně prohlásil, že je nemovitost bez jakýchkoli vad)

- věc má vady zjistitelné z evidence nemovitostí (opět jen v případě, že by prodávající výslovně prohlásil, že je nemovitost bez jakýchkoli vad)
 

- věc má vady, na které prodávající výslovně upozornil (v tomto případě odkazujeme na ta ustanovení občanského zákoníku, která hovoří o povinnosti prodávajícího upozornit na ty vady věci, o kterých prodávající ví)

- věc se prodává tak, jak stojí a leží (ledaže věc nemá vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo kterou si nabyvatel výslovně vymínil)

O dalších ustanoveních vztahujících se k odpovědnosti za vady zase někdy příště.

Otázkou výskytu vad na věci se české soudy zabývaly v minulosti již nesčetněkrát, např. v tomto rozsudku:

http://www.rapravo.cz/rozhodnuti-ns-cr-sp-zn-21-cdo-52362007-kupni-cena-nemovitosti-sleva-odpovednost-za-vady-na-veci nebo zde:

http://www.rapravo.cz/prodej-bytu-zamlceni-podstatnych-skutecnosti

7.7.2011