Článek ze dne 1.3.2011

Družstevní vlastnictví, převod členských práv a povinností, družstvo

Velmi často se v inzerátech setkáme s nabídkou na „převod družstevního bytu“. V této souvislosti je však nutno si uvědomit, že vlastníkem nemovitosti je družstvo. Jednotliví uživatelé – nájemci bytů – kteří byt nabízejí, nejsou vlastníky tohoto bytu, ale jsou členy družstva a družstevní byt užívají na základě svého členství v bytovém družstvu. Nedochází tak k převodu vlastnického práva k bytové jednotce, ale k převodu členských práv a povinností v družstvu z převodce na nabyvatele, spojených s právem nájmu k bytu. Je nezbytné si ve výpisu z katastru nemovitostí ověřit, zda družstvo je vlastníkem nemovitosti, ve které se nachází nabízený byt popř. nebytový prostor, člen družstva by pak měl zájemci prokázat své členství v družstvu, a to potvrzením o členství v družstvu, které mu vydá přímo družstvo.
 

Vztah mezi družstvem a uživatelem bytu upravuje zejm. obchodního zákoník, ale je nezbytné vycházet rovněž ze stanov družstva a tyto podrobně prostudovat.
 

Při převodu členských práv a povinností není vyžadován souhlas představenstva družstva. K převodu práv a povinností pak dochází na základě smlouvy o převodu členských práv a povinností, družstvu se doručí oznámení o tom, že došlo k převodu podílu na nabyvatele a dále se družstvu předloží prohlášení nabyvatele o tom, že souhlasí se vstupem do družstva a s nabytím členských práv a povinností. Smlouva o převodu však není zákonem detailně upravena. Jedná se o dvoustranný hmotněprávní úkon a musí splňovat obecné náležitosti právního úkonu podle § 34 a násl. obč. zák. Nemusí mít písemnou podobu, stačí, když je uzavřena ústní formou, ale s ohledem na jistotu obou stran tohoto úkonu lze uzavření smlouvy v písemné podobě jen doporučit.
 

Jak z praxe, tak z judikatury Nejvyššího soudu v ČR však vyplývá, že by taková smlouvě měla obsahovat zejm.:
- určení práv a povinností, spojených s členstvím v bytovém družstvu
- určení hodnoty družstevního podílu
- stanovení úplatnosti či bezplatnosti převodu
- dohoda o vzájemném vypořádání.
- prohlášení, že převodce nemá žádné závazky z titulu užívání bytu (dluh vůči družstvu, nebo jiné dluhy
 

V této souvislosti je nutno také upozornit na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 26 Cdo 501/2003, ze dne 19.11.2003, podle kterého: je-li k uzavření dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu ve smyslu § 230 obch. zák. legitimován člen družstva a ve skutečnosti dohodu uzavře pouze jeden ze společných členů, je takováto dohoda absolutně neplatná podle § 39 občanského zákoníku pro rozpor se zákonem.
 

Nebude na škodu, když se na tento rozsudek, resp. jeho odůvodnění, blíže podíváme:
- nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva
- podle § 230 obch. zák. převod členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu představenstva
- členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě
- tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství
- podle § 714 věty první obč. zák. zánikem členství osoby v bytovém družstvu zanikne její nájem bytu.
 

Z citovaných ustanovení mimo jiné podle Nejvyššího soudu vyplývá, že na základě dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, tj. na základě dohody uzavřené podle § 229 odst. 1 věty první a § 230 obch. zák., nevstupuje nabyvatel členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu do práv a povinností, které vyplývají z nájemní smlouvy uzavřené mezi dosavadním členem a bytovým družstvem.
 

Právním důsledkem dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu je, že předložením dohody bytovému družstvu (resp. pozdějším dnem uvedeným v dohodě či předložením písemného oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemného souhlasu nabyvatele členství) se nositelem členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (nikoliv však práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, kterou bytové družstvo uzavřelo s dosavadním členem) stává nabyvatel a dosavadní člen (převodce členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu) tato práva a povinnosti pozbývá.
 

Je-li ovšem za splnění předpokladů normovaných ustanovením § 230 obč. zák. právním důsledkem dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu mimo jiné i to, že dosavadní člen (převodce členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu) tato práva a povinnosti, tj. členská práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu, pozbývá (zaniká mu proto rovněž členství v bytovém družstvu), pak zánikem členství zaniká – ve smyslu § 714 věty první obč. zák. – dosavadnímu členu bytového družstva rovněž nájem bytu.